Zero. Esse é o número de licenças de alojamento local (AL) que Barcelona almeja ter. A decisão fez a cidade espanhola ganhar destaque internacional no ano passado, ao anunciar que não renovaria as dez mil licenças atualmente ativas. A medida marca o fim do uso turístico de habitações até 2028, reduzindo o número de AL na cidade a zero. O objetivo? Reverter as casas para o mercado de habitação.
Lisboa enfrenta um dilema semelhante ao de Barcelona, com o aumento dos AL na cidade, um regulamento que foi criado, mas ainda não aprovado. A capital portuguesa está em um momento decisivo: equilibrar a proteção do turismo e o direito à habitação. O novo regulamento municipal, previsto para 2025, promete endurecer as regras e estabelecer um limite máximo de 5%. Mas será suficiente para harmonizar turismo e habitação? Especialistas alertam que seguir o exemplo de Barcelona pode ser arriscado.
A capital portuguesa tem três vezes menos habitantes (575 mil) do que Barcelona (1,7 milhões), mas quase o dobro de casas em Alojamento Local. Enquanto Barcelona conta com dez mil licenças, Lisboa possui aproximadamente 18 mil, de acordo com o Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL).
Isso representa 67% do total da oferta hoteleira na cidade.
Acabar com o Alojamento Local em Lisboa? Qual seria o impacto?
Em Lisboa, o Alojamento Local possui um peso maior do que em Barcelona, mas as medidas adoptadas são menos rigorosas.
Luís Mendes, investigador do Centro de Estudos Geográficos da Universidade de Lisboa e membro do grupo de cidadãos Morar em Lisboa, afirma que as medidas adotadas em Lisboa têm sido “mais moderadas”.
“Concordo mais com Lisboa, pois as medidas são mais calibradas e respeitam a natureza familiar do negócio.”
Desde 2019, a emissão de novas licenças está suspensa nas áreas mais afetadas pela ocupação de habitações por AL. No entanto, esta medida apenas impede o crescimento do setor em Lisboa, não obrigando-o a recuar.
Em 2024, Barcelona, sob a liderança de Jaume Collboni, decidiu não renovar nenhuma das suas licenças de AL. A cada licença expirada, Barcelona se aproxima de sua meta: em novembro de 2028, não restará nenhuma licença ativa.
Mas o que implicaria replicar essa ideia em Lisboa?
Possivelmente, “uma grande queda no turismo em geral”.
Quem afirma isso é Gonçalo Antunes, professor universitário e pesquisador no centro Interdisciplinar de Ciências Sociais da Universidade Nova de Lisboa.
Embora os impactos negativos da atividade no acesso à habitação em Lisboa sejam “genericamente negativos para a população local”, “é preciso ter cautela ao lidar com o Alojamento Local, pois já existem dinâmicas criadas pelo AL que beneficiam a cidade e a área metropolitana”, ressalta Gonçalo Antunes.
A história de um referendo chumbado: o movimento que queria acabar com o AL em Lisboa
Um grupo de cidadãos já tentou alcançar um resultado semelhante ao de Barcelona… em Lisboa. O Movimento Referendo pela Habitação propôs a realização do que seria o primeiro referendo local em Lisboa, com o intuito de pôr fim à atividade de AL em imóveis destinados à habitação.
A proposta, que arrecadou mais de 11 mil assinaturas ao longo de dois anos, foi aprovada pela Assembleia Municipal. A consulta pública, no entanto, foi chumbada em janeiro deste ano pelo Tribunal Constitucional.
Turismo depende do AL. Munícipes e Município também?
A manutenção dos atuais níveis de turismo em Lisboa depende do Alojamento Local, cujas receitas também são importantes fontes de renda para a Câmara Municipal e para centenas de famílias.
Em dezembro de 2022, a Câmara Municipal de Lisboa divulgou o “Relatório de Caracterização e Monitorização do Alojamento Local”, aprofundando o conhecimento sobre o setor na cidade.
A grande maioria das licenças (62%) é possuída por particulares ou entidades com menos de 3 AL. Contudo, esse número pode ser maior, pois a contagem do Sistema de Informação Geográfica do Turismo de Portugal considera os e-mails associados a pedidos de licenciamento, e muitas vezes esses são feitos por entidades gestoras que não são proprietárias. Portanto, a realidade dos grandes proprietários de AL em Lisboa não está completamente clara.
A importância do Alojamento Local para os seus proprietários é evidente. Em um estudo de 2021 da socióloga Sandra Marques Pereira, metade (50%) dos titulares tinha uma unidade de AL, enquanto 27% possuíam entre duas e três, 16% entre quatro e dez, e 4% se identificaram como proprietários de 11 a 30 unidades.
Para 23% dos inquiridos, a atividade de AL representava mais de 75% do rendimento total da família. Para 40% das famílias, as receitas do AL significam pelo menos metade do rendimento total.
O estudo também destaca a relevância das receitas provindas da Taxa Municipal Turística. Nos primeiros seis meses de 2022, a receita foi de cerca de 6 milhões de euros, apenas 700 mil euros a menos do que a receita dos empreendimentos turísticos, como hotéis.
Em 2019, antes da pandemia, o AL rendeu aproximadamente 16,8 milhões de euros ao município, um valor próximo dos 19,6 milhões dos empreendimentos turísticos.
Gonçalo Antunes confirma a dependência econômica criada pelo setor em Lisboa. “Tem uma enorme influência na dinâmica econômica e na criação de empregos diretos e indiretos.”
Atualmente, o turismo emprega 18% da população ativa da cidade.
Novas regras em Lisboa: afinal, o que vai mudar?
Entre 2014 e 2019, Lisboa experimentou um verdadeiro boom do Alojamento Local, com 91,1% das unidades existentes surgindo nesse período. Se em 2011 apenas 52 novas licenças foram emitidas no município, em 2014 esse número saltou para 562, e em 2018 para 6019.
Para conter esse crescimento, o município criou o Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), estabelecendo zonas de “contenção absoluta” e “contenção relativa”, dependendo da densidade de AL por habitação.
Mesmo assim, o regulamento anterior permitia exceções, o que manteve a pressão sobre o mercado imobiliário. Em 2022, ainda foram emitidas 679 novas licenças.
O regulamento impunha medidas de contenção para 15 subdivisões territoriais, designadas de Zonas Turísticas Homogêneas. Contenção absoluta nas áreas com um rácio de AL por habitação igual ou superior a 20% e contenção relativa quando o rácio fosse igual ou superior a 10%.
Apesar das novas regras, o regulamento era permissivo, permitindo a emissão de novos registros em imóveis sem contratos de arrendamento habitacional nos últimos cinco anos.
Em 2022, o número de novas licenças ainda não atingiu os valores de 2019, mas alcançou 679 novas unidades.
Em março deste ano, Lisboa decidiu endurecer as regras novamente.
Com a aprovação de uma deliberação municipal extraordinária, a emissão de novas licenças foi suspensa por seis meses nas freguesias onde o rácio de AL e habitações ultrapassasse 2,5%.
Em 2024, 20 das 24 freguesias da cidade estavam nesta situação. Em janeiro deste ano, o rácio entre alojamentos habitacionais e AL na cidade de Lisboa estava em 7,2%.
Essas medidas têm sido sucessivamente prorrogadas enquanto se espera a implementação de alterações. Em novembro de 2024, uma deliberação municipal determinou, pela primeira vez, a suspensão temporária da emissão de licenças em todo o território do município.
No início de novembro deste ano, algumas forças políticas da oposição na Câmara Municipal de Lisboa alertaram: sem nova prorrogação, a suspensão deixaria de vigorar no dia 7, o que poderia resultar em uma nova corrida às licenças de AL na cidade.
Entretanto, no dia 3 de novembro, o presidente da CML, Carlos Moedas, assinou um despacho estendendo a suspensão até a posse do novo executivo municipal, ocorrida na terça-feira, e até a aprovação final da proposta de alteração ao RMAL, evitando, assim, um retrocesso nas medidas adotadas para conter os AL em Lisboa.
Do projeto à aprovação do novo regulamento: o que falta fazer?
A proposta de alteração ao regulamento municipal foi aprovada em reunião de Câmara em dezembro do ano passado e passou por um período de consulta pública que terminou em 15 de abril deste ano. Agora, aguarda nova aprovação pelo executivo municipal e, finalmente, pela Assembleia Municipal de Lisboa. A oposição afirma que isso poderia ter ocorrido logo após o período de consulta pública.
Assim que a proposta de alteração ao RMAL for votada, a atividade de AL na cidade será sujeita a regras claras, encerrando a instabilidade que persiste desde 2022, quando foi aprovada a suspensão imediata de novos registros em freguesias com rácio superior a 2,5%.
O que muda nas regras?
Uma novidade deste RMAL é o estabelecimento de um rácio máximo de 5% para todo o município, aplicado também à freguesia e ao bairro, com monitoramento em cada uma dessas escalas.
Quando o rácio médio de AL for inferior a 5%, serão aplicados dois níveis de contenção na emissão de novas licenças:
– áreas de contenção absoluta, referentes a freguesias ou bairros que apresentem um rácio de AL igual ou superior a 5%;
– áreas de contenção relativa, que correspondem a freguesias ou bairros com rácio entre 2,5% e 5%.
No caso de áreas de contenção relativa, duas exceções são admitidas para o registro de novas unidades de AL:
- No caso de reabilitação de edifícios em ruínas ou totalmente devolutos há mais de três anos, quando considerados de especial interesse para a cidade;
- Na modalidade quarto em fração autónoma ou prédio de tipo T2 ou superior, que seja residência permanente do locador e seu domicílio fiscal há mais de três anos.
As licenças excepcionalmente emitidas terão validade de cinco anos, sem possibilidade de renovação, exceto no caso de licenças na modalidade quarto, que terão validade de um ano e podem ser renovadas por períodos sucessivos.
Ainda nos casos de licenças excepcionais, essas unidades de AL somente poderão operar 90 dias por ano.
Atualização:
No dia 18 deste mês, Carlos Moedas anunciou alterações significativas à proposta do RMAL, dobrando o limite inicialmente proposto e a partir do qual se aplicam medidas de contenção absoluta.
A nova proposta, divulgada no Instagram do próprio presidente da Câmara Municipal de Lisboa, prevê limites mais flexíveis, permitindo a emissão de novas licenças de AL em várias freguesias, caso a nova proposta seja aprovada. Para isso, necessitará do voto da oposição.
As alterações previstas no RMAL incluem:
– Nas áreas de contenção absoluta, o rácio máximo passa de 5% para 10%;
– Nas áreas de contenção relativa, o rácio máximo passa de 2,5% para 5%.
Apesar do aumento dos limites, a autarquia menciona o cancelamento de aproximadamente sete mil licenças por falta de seguro.
A discussão sobre as novas alterações está agendada para a reunião da Câmara no dia 27 de novembro.
Centro histórico de fora
Em 2022, ficou claro que na freguesia de Santa Maria Maior existiam sete unidades de AL para cada 10 habitações – um rácio de 71%.
O futuro RMAL complementa as regras mais rígidas já em vigor, prevendo um rácio máximo de 5% para AL em relação a alojamentos residenciais à escala da cidade, freguesia e bairro. Este objetivo está alinhado com a proposta da Carta Municipal de Habitação aprovada no final de 2024, que busca que freguesias como Santa Maria Maior e Misericórdia possam gradualmente recuar até rótulos de contenção.
Embora existam metas ambiciosas para reduzir o número de AL em freguesias onde o rácio ultrapassa 50%, como em Misericórdia ou Santa Maria Maior, Gonçalo Antunes observa que a proposta de alteração ao RMAL não oferece nenhum mecanismo direto para reduzir o número de AL no centro histórico e nas freguesias mais pressionadas.
Foi nas freguesias históricas da cidade que o Alojamento Local mais cresceu, especialmente entre 2014 e 2018, com um crescimento de cerca de 100% ao ano. Foi também nessas áreas que Lisboa perdeu mais população entre 2011 e 2021.
A relação entre o crescimento do AL e o despovoamento das freguesias históricas de Lisboa tornou-se evidente. Em 2021, a demógrafa Alda Botelho Moniz afirmou que essa relação “não é uma especulação assim tão livre”, pois a queda na população foi acompanhada pela redução do número de alojamentos familiares.
Em Lisboa, a diminuição do setor de AL pode levar a um aumento da oferta habitacional e até a uma queda nos preços. Foi isso que aconteceu durante a pandemia.
A redução abrupta da atividade turística fez com que mais de três mil unidades de AL fossem retiradas do mercado, e o número de anúncios de casas em várias freguesias da cidade aumentou em mais de 100%. Em um único ano, o valor médio dos aluguéis caiu 16,8%.
Um regresso à economia de partilha?
As mudanças que poderão ser implementadas em breve no RMAL visam trazer o Alojamento Local de volta ao “paradigma da economia de partilha, que era a proposta original do Airbnb em 2009”, comenta Luís Mendes. A lógica é simples: se não está usando algo, alguém mais pode usar.
A proposta estabiliza a expectativa de que o licenciamento de AL em quartos será a única forma de emitir novas unidades com possibilidade de renovação.
Essa possibilidade de licenciar AL em quartos de uma propriedade que permaneça como residência principal foi concebida em colaboração com o grupo Morar em Lisboa, do qual Mendes faz parte.
“Isso permitirá maior controle social e não eliminará o uso residencial.”
Luís Mendes critica a possibilidade de licenciamento excepcional para AL em imóveis devolutos reabilitados, afirmando que essa medida, embora combata a degradação dos edifícios, pode resultar na transformação deles em AL em vez de promover o uso habitacional.
Como promover a migração do AL para a habitação
Sem medidas que incentivem a transferência ativa de unidades de AL para o mercado habitacional, aproximando as freguesias pressionadas da meta de 5%,
O que a proposta de alteração ao RMAL menciona é que o crescimento do setor “não ocorrerá”.
Para que o número de AL em Lisboa diminua, existem dois caminhos: “pelo mercado, onde o número de AL já é expressivo”, resultando na “concorrência intensa” que pode levar às frações a retornarem ao mercado habitacional, e através de “benefícios fiscais indiretos” que diminuiriam a atratividade do AL em comparação com o aluguel de longa duração.
Referente às mais de 18 mil licenças existentes no município, que poderão ser renovadas conforme o novo regulamento, Gonçalo Antunes destaca que devem ser impostos “critérios bem definidos para determinar se os AL podem ou não continuar a operar”. Isso porque o AL é uma atividade econômica e os imóveis sob esta licença deveriam ser monitorados, como outras atividades, exigindo uma reavaliação e novo registro.
Recentemente, a obrigatoriedade de que os titulares de AL apresentem prova de atividade para a renovação da licença foi revogada em novembro de 2024, permitindo que uma licença possa ser renovada sem comprovação de atividade recente.
O AL não é o único setor de turismo que pressiona o Direito à Habitação. O surgimento de novos hotéis na cidade também ocorre sem um regulamento que limite a construção de novas unidades em áreas de alta pressão turística. Gonçalo Antunes defende que deve haver um quadro regulatório para o setor da hotelaria tradicional que estabeleça restrições à construção de novos hotéis.
Na imagem inferior, os hotéis da cidade.
“Já temos uma grande oferta hoteleira no centro da cidade, que continua a aumentar, quando na verdade precisamos de aumentar a oferta habitacional acessível, a preços que a classe média possa suportar.”
Antunes ressalta que a revisão do Plano Diretor Municipal (PDM) atualmente em andamento é uma oportunidade para alinhar as políticas urbanísticas municipais com os objetivos da Carta Municipal de Habitação, que propõe um estudo sobre a capacidade de carga turística em Lisboa para gerenciar a oferta turística nos diferentes bairros e freguesias, promovendo o “condicionamento futuro das operações urbanísticas de uso turístico”.
No documento orientador das políticas de habitação da cidade até 2032, propõe-se ainda a aprovação de uma “medida preventiva para salvaguardar o uso habitacional, quando houver intenção de mudar para uso turístico ou comercial”, até que a revisão do PDM seja aprovada.
